瑅海次輪138伙即日沽清與CVI跌穿40點並存，新盤銷售節奏與銀行估價取向的背離

HK News （香港網）  – 11月11日，信和置業（0083）、招商局置地（0978）及市區重建局合作的紅磡榮光街項目瑅海，次輪以價單形式推出的138伙全數沽清，單日吸金近12億元，最大手買家斥資約4000萬元連掃5伙兩房戶作長線收租。項目首兩輪開售連同招標單位，五日內累售289伙，佔整體451伙約64%，累積套現逾25億元。發展商即晚加推71伙，折實均呎21588元，較上一批138伙的折實均呎20818元高約3.7%，部分單位輕微加價1%至2%，並於周六進行第三輪銷售。同日，恒基地產紅磡必嘉坊6期映匯亦加推7號價單31伙，周六先到先得發售16伙。從銷售端的即時數據看，紅磡一帶的新盤承接力在特定價格帶內仍然穩固，發展商在加價與去貨之間取得了階段性的平衡。

然而，與新盤銷售端的活躍形成對照的是銀行估價取向的持續審慎。中原地產研究部數據顯示，中原估價指數（CVI）最新報39.33點，較上周42.17點下跌2.84點，跌穿40點水平，創近18個月新低；過去十周CVI錄得九跌一持平的格局。CVI反映的是主要銀行對物業估價的取態，其持續下行意味着銀行在按揭估價環節趨於保守，對物業的估值水平低於市場成交價的幅度可能在擴大。新盤的即日沽清與CVI的持續下行並存，說明購房者的入市意願與銀行的風險定價之間存在方向上的不一致：買家願意以當前價位承接，但銀行對同一批物業的抵押價值判斷更為審慎。這種背離對按揭申請人的實際影響在於，即使買家與發展商達成成交價，銀行估價低於成交價的部分需要買家以更高比例的首付來填補，從而在實質上收緊了槓桿購房的信貸條件。

新盤加價的幅度與節奏，為觀察這一背離的演化提供了參照。瑅海次輪折實均呎20818元，第三輪加推折實均呎21588元，加幅3.7%，部分單位加價1%至2%。發展商在次輪沽清後即時加價加推，說明其對當前價格帶的承接力具備信心，但加幅控制在個位數以內，則反映其對加價過快可能抑制需求的審慎。與此同時，恒基地產映匯以先到先得形式發售16伙，而非以價單形式大規模推售，這一銷售安排的差異本身暗示，不同發展商對同一區域短期需求的判斷並不完全一致。紅磡一帶在多個新盤同時推售的環境下，供應的集中度正在上升，而需求端的承接力是否足以吸納持續增加的供應，取決於價格調整的節奏能否與購房者的預算約束相匹配。

從更為宏觀的層面審視，新盤銷售的短期活躍與銀行估價的審慎取向，共同構成了當前住宅市場的雙軌定價結構。新盤的定價權在很大程度上掌握在發展商手中，其可以通過調整加推單位的樓層、景觀與折扣組合來管理實際成交價，並以即日沽清的銷售安排製造市場情緒的示範效應。銀行的估價則基於獨立的估值模型與風險參數，其調整速度通常慢於市場成交價的變動，但在方向上更為穩定。當CVI持續下行至18個月低位，銀行估價與新盤成交價之間的缺口如果擴大，按揭成數的實際約束將逐步顯現，從而對新盤的後續承接力構成滯後的制約。新盤即日沽清的銷售數據是一個即時信號，CVI的持續下行則是一個趨勢性指標，兩者所指向的市場狀態並不相同。

對於關注住宅市場的觀察者而言，瑅海次輪沽清與CVI跌穿40點的同日出現，提示需要將銷售端的即時數據與信貸端的趨勢性指標分開追蹤。新盤的定價與銷售節奏反映的是發展商對短期需求的判斷與存貨管理策略，CVI反映的是銀行體系對物業抵押價值的獨立評估。兩者之間的背離不會在單一交易日內完成調整，但其演化方向將決定新盤銷售的活躍狀態能否在加價之後延續，以及按揭市場的實際信貸條件能否與發展商的定價策略保持兼容。