市建局二十五周年研討會

HK News （香港網）  – 市區重建局為慶祝成立二十五周年，近日舉辦「共議 共建 共創——構建高質量香港宜居新格局」研討會，匯聚超過400位與會者。發展局局長甯漢豪在主題演講中表示，政府已在北部都會區古洞北及粉嶺北新發展區預留三幅土地，讓市建局考慮興建新單位，作為日後「樓換樓」計劃下的替代單位；發展局正與市建局共同檢視其財政和運作模式，包括檢討「同區七年樓齡」現金收購機制及「樓換樓」安排，目標在明年上半年提出具體建議並展開諮詢。她明確表示，現行的七年樓齡賠償「很大機會不會維持現有優厚水平」，預期檢討會遇到阻力，替代方案須給予受影響業主選擇空間。

市建局行政總監蔡宏興的判斷更為直接。他指出，「同區七年樓齡」收購機制不可持續；香港社會、經濟、房地產市場環境與二十多年前已截然不同，面對樓宇老化、市區更新成本持續上升，以及社會對合理補償的期望，有需要以務實及開放態度檢視現行收購方案是否仍然最符合現今及未來的城市發展需求。他進一步指出，該機制沒有考慮被收購單位本身的質素，導致業主不願維修，反而阻礙私人市場參與市區更新。這一觀察觸及了收購補償設計中的一個核心激勵問題：當賠償以「同區七年樓齡」的假定單位為基準，而非反映被收購物業的實際狀況時，業主維持物業狀況的財務回報便趨於模糊；若保養良好與保養不足的物業在收購時獲得相近的補償水平，則維護的邊際誘因便會被削弱，私人市場基於物業質素進行差異化定價與更新的空間亦相應收窄。

市建局的財政可持續性，是這一檢討的更深層約束。市區更新的成本結構在過去二十年間發生了顯著變化：舊區樓宇的老化程度加深，收購與安置的複雜性上升，而社會對補償合理性的期望並未同步下調。在這一組合下，「同區七年樓齡」機制若維持不變，意味着市建局在每個重建項目中的收購支出將持續處於高位，而其可供調配的財政資源並非無限。北都三幅預留土地所提供的「樓換樓」替代單位，在方向上試圖將部分補償從現金支付轉向實物選擇，從而緩解現金流的壓力；但「樓換樓」的吸引力取決於替代單位的地點、面積、交付時間與業主原有社區網絡之間的匹配程度，其實際接受率仍需在具體項目中檢驗。

從市區更新的整體生態審視，檢討「同區七年樓齡」機制的真正命題，不是單純的「降低賠償」，而是如何在公共財政約束、業主合理期望與私人市場參與誘因之間建立一個可持續的均衡。蔡宏興所指的「阻礙私人市場參與」，提示了一個可能的改革方向：收購補償的計算若更能反映物業的實際狀況與維護水平，則私人發展商在舊樓收購中的差異化定價空間便會擴大，市建局則可更集中於私人市場難以處理的高難度項目。這一方向在邏輯上具有一致性，但在執行中需要面對業主預期調整的政治經濟阻力，以及過渡期內如何處理已按舊機制形成合理期望的個案的公平性問題。明年上半年的具體建議與諮詢，將是檢驗這一均衡能否被社會接受的關鍵節點。