中原城市領先指數四連跌 二手估價下行與租務上行並存揭示的結構分化

HK News （香港網）  – 反映本港主要屋苑樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報159.11點，按周跌0.17%，創近二十周低位；指數已連跌四周，累計跌幅1.3%，為逾兩年來最長跌勢。與此同時，中原地產經紀人指數（CSI）住宅售價報55.90點，按周微升0.21點，終止兩周連跌，但仍處於好淡分界線附近；中原估價指數（CVI）則跌穿40點，報39.33點，創近十八個月新低。三組指數的方向並不一致：CCL反映的是已成交價格的滯後變動，CSI捕捉的是前線經紀對短期走勢的預期，CVI則衡量主要銀行對物業估價的取態。CVI跌穿40點而CSI僅輕微回穩，說明銀行估價端的審慎程度正在加深，而經紀層面的情緒尚未同步惡化至悲觀區間。

一手市場的活躍對二手形成直接分流。紅磡「瑅海」今日進行次輪銷售138伙，美聯物業高級董事布少明表示，該行有一組大手客計劃斥資約2,500萬元購入3個兩房單位作收租之用；項目客源以用家為主，佔約七成，投資客佔約三成，預期入伙後呎租約75元，租金回報率逾4厘。中原地產亞太區副主席陳永傑則指出，該行買家出席率達八成，其中八成屬上一輪向隅客，投資者比例有所上升，最大手客戶斥資逾4,000萬元購入5伙兩房戶作長線收租。新盤以貼近二手價或提供靈活付款安排的定價策略，持續吸收市場上的購買力，二手業主若要在成交量維持的同時守住價格，議價空間便難以收窄。

租務市場則呈現獨立於售價的價格動能。西半山the MVP一伙中層C室，實用面積517方呎，兩房間隔，以3.8萬元租出，實用呎租約74元。租金的支撐因素與售價的壓制因素並不同源：租金回報率改善對持有物業的業主構成一定對沖，但租金上升並未轉化為潛在買家的入市信心，因為按揭成本與收入預期的不確定性仍在壓制槓桿意願。工商舖市場的蝕讓個案則從側面印證了資產價格調整的範圍並不局限於住宅。投資者劉軍以約6,380萬元售出西貢親民街西貢花園相連地舖，持貨約九年，帳面蝕讓約3,120萬元或約33%；舖位現由匯豐銀行租用，月租約36萬元，新買家料可享約6.8厘租金回報。另一宗成交中，正八集團主席廖偉麟以2,820萬元售出金鐘力寶中心1座低層單位，持貨約七年，帳面蝕讓約1,880萬元或約40%，買家為呂志和家族成員。住宅售價、租金與工商舖價格三條曲線的不同斜率，指向的是同一組約束條件在不同資產類別上的差異化傳導：利率中樞居高、新盤供應分流、以及人口流入對租賃需求而非購置需求的優先支撐。