樓市呈現“一手熱、二手冷”分化格局 CCL四連跌但跌幅溫和

HK News （香港網）  -11月7日公布的數據揭示香港住宅樓市一個值得審視的結構性現象：新盤銷售的熾熱與二手樓價的持續調整並行不悖。中原城市領先指數（CCL）最新報159.11點，按周跌0.17%，創近20周低位，且已連跌四周，累計跌幅1.3%，為逾兩年來最長跌勢。與此同時，紅磡新盤“瑅海”首輪價單138伙即日售清，市場消息指累積收票近萬張，超額認購逾70倍；旺角“逸里1號”單日亦沽出13伙，套現逾8,143萬港元。

這一分化的成因可從供應端與定價策略兩條線索理解。中原地產研究部指出，CCL本周指數反映10月中旬市況，正值多個新盤以低價促銷搶客，加上年內息口可能上調的預期，二手業主被迫面對議價壓力。另一方面，已批未售樓花單位按月回落約21.4%至約5,434伙，創2022年5月後53個月新低，較2024年2月高位19,796伙大幅減少近73%。一手庫存的快速消化，客觀上緩解了發展商的存貨壓力，但也意味着未來新盤定價的折讓空間可能收窄，二手市場的價格發現功能將承受更大考驗。

金管局總裁余偉文早前披露，住宅樓價在2026年上半年累升7.9%後，第三季輕微回落0.8%，交投減慢至約1.3萬宗，主要受利率與中東局勢不明朗所拖累。若將CCL的四周連跌（累跌1.3%）與上半年7.9%的升幅並置，當前調整幅度尚屬溫和，並未逆轉全年以來的修復軌跡。值得留意的是，港島二手指數按周挫2.53%，跌幅為2025年12月底以來最大，且連跌四周共4.98%，顯示核心區二手物業的议价壓力更為集中。樓市的後續走向，將取決於一手促銷節奏、息口路徑與人才流入所形成的新增居住需求三者之間的角力，任何單一維度的數據都不足以構成趨勢判斷的充分依據。