2024年2月財政預算案全面撤銷住宅物業需求管理措施

HK News （香港網）  – 2024年2月28日公布的財政預算案宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施，即市場所稱「撤辣」，包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。這一調整標誌着2010年以來逐步引入的住宅需求管理框架全面退出。政府當時的表述是，在住房供求及市場環境變化下，相關措施已無需維持。從制度層面看，撤辣改變了交易成本結構，對短期成交量、投資者入市意願及換樓鏈條均產生影響；但撤辣本身是稅務與交易安排的調整，不宜直接推論其對樓價的長期方向具有決定作用。

成交量方面，撤辣後2024年第二季住宅買賣登記明顯上升，部分月份錄得按月倍增，反映被壓抑的交易需求在交易成本下降後釋放。然而，成交量回升與樓價回升是兩個不同概念。差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數顯示，2024年全年私人住宅售價指數下跌約7%，跌幅較2023年收窄，但仍是連續第二年下跌。租金方面，2024年私人住宅租金指數錄得約3%至4%的升幅，售價與租金走勢分化，說明住宅市場的調整主要體現在資產價格層面，居住需求與租賃市場仍有一定支持。

從嚴謹編輯角度審視，樓價指數與成交量、按揭利率、供應量及經濟預期之間存在多重關係，不能以單一政策事件解釋全年價格走勢。2024年外圍利率環境雖有回落預期，但實際按揭利率仍處於較高水平，供樓負擔比率未見顯著改善；同時，一手住宅供應充裕，發展商以貼近市價或低於二手價推盤，對二手樓價形成壓力。撤辣後成交量上升，部分反映買家認為交易成本下降及價格已調整至可接受水平，但成交量回升並未扭轉全年樓價下跌的方向，說明政策調整與價格走勢之間存在時滯及其他主導因素。

數據口徑方面，差餉物業估價署的私人住宅售價指數為月度臨時數字，其後會修訂；指數涵蓋不同面積及地區的成交，與單一屋苑或單一成交個案不可直接比較。市場機構編製的中原城市領先指數、美聯樓價指數等，其樣本、加權方法及更新頻率與官方指數不同，走勢可能略有差異。因此，引用「樓價跌約7%」時，應註明為差餉物業估價署私人住宅售價指數的全年變動，而非所有物業、所有地區的統一跌幅。

租務市場方面，租金指數上升與售價下跌並存，反映部分居住需求由購買轉向租賃，也可能受人才流入、學生宿舍需求及業主定價策略影響。租金上升對住戶開支構成壓力，但對物業投資回報率形成一定支持；售價下跌則影響資產持有者財富效應。兩者對整體經濟的影響方向不同，不宜合併為單一「樓市好壞」判斷。

綜合而言，2024年撤辣是住宅市場制度的重要節點，成交量在政策調整後回升，但全年樓價仍下跌約7%，租金則錄得溫和上升。可核驗的事實包括撤辣日期、稅項範圍、成交量變化及官方售價指數變動；待觀察的變量包括2025年按揭利率走勢、一手供應消化速度、租金與售價分化是否持續，以及成交量回升能否在價格回穩後維持。嚴謹的評估應區分政策效果與周期因素，避免將撤辣直接等同於樓價轉折點。