2021年私人住宅售價指數升3.5%，租金跌1.8%，樓市價租分化

HK News （香港網）  -差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數顯示，2021年全年私人住宅售價指數上升約3.5%，扭轉2020年約0.5%的跌幅，樓價重回高位。私人住宅租金指數2021年全年下跌約1.8%，售價與租金走勢分化，為近年較少見的組合。住宅成交量方面，2021年住宅買賣合約登記約7.4萬宗，較2020年明顯增加，處於較高水平。樓市表現與外圍利率低企、本地資金充裕、住戶收入預期及供應預期相關，並非單一因素所致；價租分化則反映資產價格與居住成本的不同驅動因素。

從嚴謹編輯角度審視，樓價指數與成交量、按揭利率、供應量及經濟預期之間存在多重關係，不能以單一政策事件解釋全年價格走勢。2021年按揭利率處於低位，供樓負擔比率相對穩定；同時，一手住宅供應有限，發展商推盤定價較為進取，對二手樓價形成支持。市場預期方面，利率低企、經濟復甦及資金流入等因素，影響買家入市意願；部分業主看好後市，叫價企硬。2021年樓價上升是多重因素疊加的結果，不能簡單歸因於某一項政策或外部事件。

數據口徑方面，差餉物業估價署的私人住宅售價指數為月度臨時數字，其後會修訂；指數涵蓋不同面積及地區的成交，與單一屋苑或單一成交個案不可直接比較。市場機構編製的中原城市領先指數、美聯樓價指數等，其樣本、加權方法及更新頻率與官方指數不同，走勢可能略有差異。因此，引用「樓價升約3.5%」時，應註明為差餉物業估價署私人住宅售價指數的全年變動，而非所有物業、所有地區的統一升幅。租金指數下跌1.8%，反映租務市場受經濟環境及人口變動影響，但租金跌幅小於售價升幅，部分源於業主不願大幅減租及租務需求仍存在。

租務市場方面，租金指數下跌與售價上升並存，反映資產價格與居住成本的不同驅動因素。低利率環境支持資產價格，但經濟前景不明朗及人口變動影響租金需求；部分業主寧願將單位空置或減租，也不願大幅降價出售。租金下跌對住戶開支構成紓緩，但對物業投資回報率形成壓力；售價上升則影響資產持有者財富效應。兩者對整體經濟的影響方向不同，不宜合併為單一「樓市好壞」判斷。2021年負資產住宅按揭貸款個案處於低位，銀行體系風險可控。

從政策層面看，2021年樓市上升期間，政府未有大幅調整住宅需求管理措施，僅在2021年施政報告提及研究土地及房屋供應。相關措施對2021年樓價的影響有限，因為樓價走勢主要由利率、經濟預期及供應主導。2021年樓市上升是周期性復甦，還是結構性上行，須以2022年及以後的成交量、價格、租金及供應數據判斷，不宜以單一年度升幅推論長期趨勢。

綜合而言，2021年私人住宅售價指數上升約3.5%、租金下跌約1.8%、成交量處於較高水平，是香港住宅市場價租分化的重要節點。可核驗的事實包括售價及租金指數變動、成交量及負資產數據；待觀察的變量包括2022年按揭利率走勢、通關後人口及資金流動、一手供應消化速度，以及價租分化是否持續。嚴謹的評估應區分政策效果與周期因素，避免將單一年度升幅直接等同於樓市長期上行，也應避免以租金跌幅較小否定價租分化的結構意義。